明珠格格

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     选购二手房，做好功课很重要，二手房买卖的流程是什么呢？购买时要注意什么呢？您都知道吗？那么跟着小编一起做做功课，看看二手房买卖的手续流程。; f! O6 u1 l9 S0 e

' c1 _  l# ^8 s' Q    具体流程* T1 h$ z! P: e2 r: l4 d3 N
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    买房咨询、找房源
/ L$ G* o! x% c3 `+ m    买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的zheng件，包括房屋所有权zheng书、身份zheng件及其它zheng件。
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4 ]: k9 f, W" A# e. s5 h; f0 v   买卖双方签合同6 E. a( q6 y8 h
    卖方提供了房屋的合法**件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。4 A0 M) V, S5 e$ L' k
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   办理过户3 H: E: s9 Z, I, R6 m, x
    买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关**件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
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   立契: q& V3 \. g$ `8 V$ j6 w
    房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。3 i+ M" v9 a, C  L) J1 M* G
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   缴纳税费( n+ w! ]8 ]; E1 ^7 L$ d$ J
　　税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
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4 q, N4 O$ ?% G$ f7 I& c* e7 C   办理产权转移过户手续7 T$ z; a8 k( u( Z% r
　　交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发zheng部门，买方凭领取房屋所有权zheng通知单到发zheng部门申领新的产权zheng。* R& u& S: w! J0 ~' Q0 r
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   银行贷款5 E& {  [4 b( Y$ W, q$ u2 D
　　对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权**后，银行将贷款一次性发放。" H% O0 F, b0 S& t2 U0 P
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   打余款完成交易
( I) i( ]; H1 m, j7 ~" V9 \　　买方领取房屋所有权**、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。* _5 K: h4 e5 e, Q# t0 y3 x

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注意事项8 X/ K" m# E- {( ~2 I# Q
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    房屋产权是否明晰
) M+ I- ?) q5 z% d( v3 o        有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
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    土地情况是否清晰: [2 E- h8 @3 ]' |( {7 D) ]0 k/ t) j
        二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。, e2 j# {( ?3 z' F

0 _  ?# N- g* D1 l' S3 t6 Q$ Q  s1 E   交易房屋是否在租) D6 _8 M) S* \7 g' G' n
       有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产**，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
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( {3 v; O) L. o$ R4 p) l& Z* q    房屋手续是否齐全& Z2 g* d! d7 f7 x; }
　     房产zheng是zheng明房主对房屋享有所有权的惟一凭zheng，没有房产zheng的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产zheng而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产zheng的房屋进行交易。: Z3 _* U1 H* _" S1 ]4 [
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    福利房屋是否合法
$ ~! S' c" j; g　    房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
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' _7 K9 _+ ?3 R1 c    物管费用是否拖欠
7 ^3 T. T3 r1 B0 b9 n' U; w        有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。$ t" K2 ~0 O- P0 H6 p- L6 u

7 T- l% ^6 R7 Z/ \    市政规划是否影响
: G( H2 d" l9 \/ n0 k, h$ @6 a        有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。2 z: Y/ V7 Q5 ]- h4 _9 l: a: r) @1 a
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    单位房屋是否侵权0 w/ f6 O( X* k2 U+ h/ [& \, [! |
        一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
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    中介公司是否违规
$ h$ X! `3 a0 o5 l　  有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
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    合同约定是否明确
' i  s6 n, ]: O, K　     二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保zheng、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
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/xin馨儿

收了，正好最近要买房呢。。。。

明珠格格

/xin馨儿 发表于 2014-8-27 08:34 : o4 l6 e& q4 p7 M, \3 j' w
收了，正好最近要买房呢。。。。

0 x  B( S2 H7 N6 V( B
谢谢亲的支持

一朵芙蕖

很详细，不错

土豆不是丝

谢谢小编，很全

明珠格格

fish_鱼鱼 发表于 2014-8-27 12:12 6 k* ~$ o, @- f/ v* u+ H
谢谢，收了

( N( \! _4 I# J$ b+ V
谢谢亲的支持，如果对亲有帮助，那就再好不过了

明珠格格

一朵芙蕖 发表于 2014-8-27 12:13 6 S7 ?; c% D6 J) d
很详细，不错

" v' e; \4 \) w! x* l谢谢亲的支持，如果对亲有帮助，那就再好不过了

明珠格格

俏娘子傻相公 发表于 2014-8-27 12:15 / u8 R( d# E. v
实用贴，谢谢

/ Z* e4 ?7 H) ^# H( J$ P" w1 _
谢谢亲的支持，如果对亲有帮助，那就再好不过了

明珠格格

得过小红花 发表于 2014-8-27 14:29   K: T/ _" y0 D; ]% z. k) E# v
谢谢亲，很实用呢

; l( Z. P! C& k, c7 ?9 c# C" g: j
谢谢亲的支持

大头默默

谢谢，实用

明珠格格

大头默默 发表于 2014-8-27 14:37 $ i! L" U; [5 N/ g% Z' F; v
谢谢，实用

! Q; [) N/ `5 ^; i
不客气的亲

大白小阿黑

不错，很实用

彤@显

明珠格格 发表于 2014-08-26 17:20* h9 S0 g; V3 O3 d+ x6 P

" Y0 ~6 B) W* _& I$ h; I3 Y0 [' n/ B1 G" r; V2 \, y
注意事项0 k4 A1 W8 x4 z' @$ V: `. U1 y

# I2 R" c% E; H& Z7 C9 L    房屋产权是否明晰0 S7 E! }% |1 a! z* S! S
        有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还..

不错，学习了，谢谢

小水鱼儿

谢谢亲，很实用