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房屋租赁指南——房屋转租、承租权转让或交换' m- i# v2 `, ~" j
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1 房屋转租的定义
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　　房屋转租，是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为。/ y: }2 o( ]8 U) ?& H

- u' _% t# z6 j" q6 n% a, p6 k. A2 律师要合理提示伪托人有下列情形之一的房屋不得转租：
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　（1）承租人拖欠租金的；- Y3 b8 K1 g  U
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　（2）承租人在承租房屋内擅自搭建的；
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/ E# ^5 W7 B' S# m- Q/ P/ k　（3）预租的商品房。
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+ `$ ]# _8 t, k; V; n4 {! J3 转租的前提条件- R$ C3 T& r: ~& r4 _5 Q* @& z

$ d( b3 Q1 F+ X% x/ q　　律师办理房屋转租业务，首先要审查房屋租赁合同。房屋租赁合同约定可以转租的，承租人可以按照租赁合同的约定转租房屋。房屋租赁合同未约定可以转租的，承租人转租房屋应当征得出租人书面同意。
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' v4 W- Y$ Y3 y6 w1 U9 G0 I4 转租合同与租赁合同的关系- U( ^. V8 d( y; e" w. L

4 J" d+ U6 ?) Q) E! Y* G　　律师要提示委托人，房屋转租期间，租赁合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更；租赁合同解除的，转租合同随之解除。
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  J$ F% Y( k/ z  f1 E2 h# j/ J5 转租期限的限制
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* E6 W  t0 \3 H5 I$ v& C在转租期限上，律师要注意转租合同的终止日期不得超过租赁合同规定的终止日期，除非出租人与转租双方另有协商约定。! S7 M$ E2 B2 m
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6 除非出租人与转租当事人另有约定，房屋转租期间，承租人应当继续履行租赁合同。
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: y$ ?8 ]+ w* @( G* t1 ?7 房屋转租合同的登记备案
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　　转租双方当事人应在签订房屋转租合同后15日内持下列材料向房地产登记机构办理房屋转租合同的登记备案，领取转租合同登记备案证明：; C, k- r6 v3 N/ E( S8 ^
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　（1）出租人同意转租的书面意见或者经登记备案的租赁合同；8 ^+ Z3 E, N* C
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　（2）租赁合同的登记备案证明；" A" L/ N4 Y1 P* F$ c

5 d( j9 ]* C3 H" M1 E/ s2 p/ @9 S　（3）转租合同；
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　（4）转租的承租人个人身份证明或者企业、其他组织的登记注册证明。
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/ \0 Y- u  N. c* O) E# V) U8 房屋承租权转让或交换的定义  ]' ?9 a* z3 W
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　　房屋承租权转让是指在房屋租赁期限内，承租人将其在房屋租赁合同中的权利、义务一并转移给第三人，由第三人取代原承租人的地位，继续履行房屋租赁合同的行为。
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房屋承租权交换是指在房屋租赁期间，承租人将其承租的房屋与第三人承租的房屋交换使用，并各自履行交换对方房屋租赁合同的行为。
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9 房屋承租权转让或交换的条件
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　　律师要提示当事人，房屋承租权转让或者交换，承租人须征得出租人的书面同意。3 o% l9 I  Y/ J+ q2 F
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10 房屋承租权转让或者房屋承租权交换的办理程序是：" |3 z4 y- h& \+ N
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　（一）承租人事先征得出租人的书面同意；3 z6 M3 d% Q4 I0 S% A1 y
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　（二）承租人与房屋承租权的受让人或者房屋承租权的交换人签订“房屋承租权转让合同”或者“房屋承租权交换合同”；
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　（三）出租人与房屋承租权的受让人或者房屋承租权的交换人签订“租赁主体变更合同”，变更房屋承租人，继续履行原租赁合同。
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6 u! }* j+ B- y1 s　（四）双方当事人在“租赁主体变更合同”签订后的15日内，应当持下列材料向原租赁合同登记备案的房地产登记机构办理合同的变更登记备案，领取登记备案证明：
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　（1）房屋承租权受让人或者房屋承租权的交换人的个人身份证明或者企业、其他组织的登记注册证明；
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, B3 j( ~2 A! I6 l4 E* b# V　（2）房屋承租权转让合同或者房屋承租权交换合同；
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　（3）房屋租赁主体变更合同；
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5 z, P9 n! v$ I! \1 r% }2 L　（4）租赁合同登记备案的证明。