多莉

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5 z% N3 P) v+ f; ~6 S" o       因为种种原因，我陪着亲朋好友着实看了很多房子，大多都是二手房，虽然现在济南的二手房的价格真的很高，但是买的人还是很多的，毕竟居住方便，买菜什么的，去超市什么的，哪怕是附近的医院都很方便，最重要的是交通方便，去哪儿都合适，不过我的建议是选那些房龄不是那么高的二手房，毕竟一些老房子，在开放式小区里各种吵，而且邻居也很让人不满意。
: i8 ~/ M" a6 Q0 f" R       转个买房的经验给大家看看，基本上大家都会碰到的情况，可以对号入座学习下。 1 X, X/ e4 w  m' }2 i; {+ {
一、关于中介
  y# ^9 y) n$ V7 d9 o2 w4 ~7 w7 N1. 中介总体上素质真的不咋滴，但里面也有一些还行的，建议认准一两个靠谱点的中介，其他人就不用看了，跟着不靠谱的中介看，只会浪费自己的时间，而且还会影响自己的判断力。至于什么样的中介不靠谱，我个人觉得，完全无视你的需求，你强调的条件说了都跟没说一样，捡着个房源就忽悠你出来看的；把很多房东的条件放到后面说的，这些都不靠谱。至于撒谎，忽悠，这个就算了，每个中介都会撒谎和忽悠，这是人家的销售技能之一，不好苛责到人品问题。
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2. 不要被中介吓到，他们看你觉得不错，就会逼单，会说快点定，马上要被人定掉了，或者已经有人联系房东要买了，之类。还是要问问自己，是否真的决定要了。我遇到过一套号称我不订的话，晚上就要被签掉了，结果一个月后其他中介又来推荐这套房子，而且房子还降价了。" w" \, g3 c2 J% J" u. T

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; c+ b8 _4 Q8 A. d3. 每个房子在中介嘴里都是：很适合你的房子，我见过最好的房子。。。注意擦亮自己的眼睛，学会屏蔽中介的话。
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1 v2 j0 W+ a/ }, x8 J$ P+ Y4. 对中介的态度，你看多了，估计谁都要发飙，不过我建议保持基本素质，因为他们其实也不容易。8-10月，天气很热，在多次中午太阳暴晒情况下被忽悠看不靠谱的房子后，我对中介的态度很差。后来我发现，其实中介也不容易，所以，处于礼貌和个人素质，建议你在被骚扰的想骂人的时候，冷静下。说谢谢，最后那些中介对你的服务态度也都会好一些。
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多莉

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二、关于房源
8 \) F. _" H8 D) u1. 网上的价格基本都是中介忽悠人的，普遍比真实单价低20%左右，主要是中介挂低价引你打电话上钩好推荐其他房子。
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6 m6 X4 m5 Z9 ~7 L0 w9 Q  B; t# Y2. 网上经常有很合适的房子，价格也许也靠谱，但电话去，会说卖掉了，一来是引你上钩，因为价格偏低的你也知道不对，所以干脆给你个靠谱的，二来是中介都有每天搜寻多少新房源的任务，但不可能每个人每天都找到那么多新房源，因此他们会瞎编。( g+ ^, s0 U8 g# ]0 W' m

5 E/ K% @- b4 v5 o# i* d3. 的几家大型中介，房源都是互通的，不用太担心房源这家有，这家没有，最多是信息发现的快慢问题。所以不建议找很多家中介，找太多，最后只会被骚扰死，同一套房可以有十几个中介打电话推荐。建议找2家就够了，有个互相制约。有些中介有号称独家房源，或者独家协议，其实也没事，真在某个中介看中了，他们也有办法帮你做成。
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4. 有时候会遇到去看房，结果房东不在，或者临时出去，于是中介忽悠你看该楼栋其他楼层然后告诉你户型一样的。这里有几个可能，一种是真的不在或临时出去，一种是中介每天都有看房考核指标，即每天要带几个客户看，并且有看房单，有时候他们完不成，就随便忽悠个人来看，然后签个单。还有一种是房子真有，但他们没法看，先带你看差不多的，然后让你签看房单，最后你真看中那个房子，他们也会纠缠你，说你跳单。所以，找个靠谱的中介。
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三、关于看房讲究
7 _8 x& d. \  x2 P1. 没有百分百满意的房子，买房子真讲缘分，看到房子能让你内心说，好，就是他了，就买吧。有时候挑三拣四，最后什么都看不中，而且搞得中介觉得你不诚意。多实地看房还有个好处，你能知道各个小区价格高低的原因，对心理价位有更好的参考。
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2. 还是要实地去看，因为你光看地图，1KM在地图上鼠标一拖就到了，实际走走可能觉得很远，地图上看周边配套也许很好，但实际环境，路线可能并非那么好。如果你停留在网上看，无论你看了多久，都谈不上有看房经验。, Y- _( f8 l; V* V. J$ D

/ c8 m" a8 t! u" r) ]3. 一定做好记录，否则很容易在多个中介的电话下，你约了一套你看过的重新看。也对每个小区的价位有更好的统计和比对，当然，也是防止出现无意性的跳单。1 }8 e' L4 Z  U* r

1 R7 V; Y0 W' m+ z; |% I8 n4. 建议白天晚上都去看下，白天看房子质量，阳光能否晒到，看周边车流是否多，看小区环境是否好，晚上听小区是否安静，闲杂人是否多。2 J' b9 O1 {% `5 T6 f* ~4 h

* z/ F1 h! S& Z) W6 W1 \& ]3 h5. 的房子，有个解决不了的问题，顶楼漏水，底楼回潮。后期装修或维修只能降低影响程度，但不可能解决。漏水大家都能感受到严重性，回潮可能不觉得怎么样。我见过一楼的，在回潮的时候，皮鞋都是长毛的。所以同一个楼，底楼和顶楼，可能单价比其他楼层低5%-10%，不要以为你捡到便宜了。  n  ]1 k/ n8 z$ v  s

5 I6 M8 O* ?3 V  J, ~6. 控制好自己的预算，首付多少，多少还贷能力，不要超。你报中介100W，中介经常带你去看120W，当你能接受120W的时候，他们带你去看140W，因为单价越高，能看的房子越多，当然，中介费也越高。& Z5 D1 `. a) I) a
7. 买二手房的，大部分会关注学区，中介经常会说，喏，学校就在门口，或者，喏就在马路对面，当然是读这个学校啦。其实学区房设置经常是就算隔墙，也未必能读，而且还讲究一阶二阶之类的，所以不要光听中介说，自己打电话问问学校，这个小区招不招。另外，尽量选择学区房里不是直接靠近学校的，毕竟学校很吵。
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8. 个人觉得靠大马路的不是很好，公交车声音很响，而且还有各种提示音，空气质量也很差，都是尾气味。所以中介带你去看靠马路的房子，那个房子无论有没有人住，无论房间里是冷是热，基本都关着窗。因为一开窗，也许你就不考虑了。所以靠马路的，单价也相对低一些，但这个低的不会很多，也不是必然关系，因为也看房子本身装修情况。/ g$ _& [5 ]- ^' g1 z
9. 看房子，最重要看房子整体质量，户型正气就不讲了，要看看是否有裂缝，地面是否积水，有装修的关注下角落，是否有渗水的迹象。因为这些不是你装修能解决的。风水学有一定的道理，不过不建议全信，毕竟堪舆学是古代的，现代的楼房不一定通行。
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' Z- \8 x4 U+ r; H6 e10. 建议对买哪里做到越明确越好，最好的是你能精准到某个小区。当然，前期可以多几个地段看看，对地段和房价有直观感受，不建议一直能接受很多地段。我刚看房的时候，能接受整个西湖区的城西块，因此从黄龙看到了三墩，后来发现太累了，而且地域跨度大，很多小区没可比性，毕竟地段对房价影响最大。三墩、古墩路沿线、文家三姐妹、天目山这些地段都零碎的看了一些小区后，我综合我的要求，最终确定两个小区。从9月开始，我就只看这两个小区，对这些小区的性价比认知就更深，做判断也更有信心。中介推荐其他的也明确回绝，对双方都省事省力，中介再怎么忽悠另外的小区怎么怎么滴好，你要抗的牢。当然，如果这个小区常年没房源出来的，就不建议你吊死在一棵树上了，毕竟房价在涨。11. 二手房有户口问题，一定要事先问清楚，房子能不能落户，已有户口是否迁出。刚开始看房的时候一直以为买了房子，就能落户，后来才发现不是，也有房东要求户口不迁出。. W5 t3 f2 a  a7 `/ f4 ?+ n5 C
12. 远距离的去看房，一定要让中介先到那里，你晚几分钟到，中介先去确认房东在家，房子能看给你打电话，不是耍大牌，而是避免被放鸽子或被忽悠。因为不是所有房东都每时每刻没事做，坐着等你们去看房。而中介一般都看周边的楼盘，他们小毛驴一骑来回很快，你可是要长途跋涉赶过去，被放鸽子就不好玩了。而且还有些中介自己都没去看过房子，光看看房源信息就抓起电话喊你出来，真等到他们自己去看了，也许发现压根不适合你，如果他们有良心，他们也许就不会忽悠你出来看了。当然，短距离看房，处于尊重和守时，尽量相同时间并且守时。
- \, d  r' a% s2 v% g& \: ]13. 很多人都说要明厨，明卫，我之前也是这么要求，后来我发现其实不一定要明卫。我现在租的房子，就是明卫，可是卫生间的窗，一定不是用来看风景的，不然以这种楼密密的造法，你也成了窗外人的风景。所以，卫生间的窗，一定是磨砂的或者带百叶，卫生间的窗，主要是用来透光，偶尔用来散气的，也不会经常开。只要你能把卫生间做到透光，白天上厕所不至于要开灯，其实就满足要求了。透光，可以通过门嵌磨砂玻璃实现（前提是门外正常亮光），透气，可以通过管道吊顶的装修来弥补。当然，能明卫自然好。
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四、关于签约& M- X4 o9 Q$ Z# P& Y* B7 I$ z! T* W
1. 中介费是可以打折的，一定要事先约定好中介费的折扣，等到签意向书，就谈不下来了。很多网友说能打5折，我没这个能力，我觉得8折左右也差不多了。中介费打折不是必然的，只是目前中介费收的偏高，而且竞争激烈，所以中介会打折。打多少没个标准，看你是否厉害，也看你运气是否好。因为中介是阶梯提成制，他们肯定不喜欢你打折，但如果他已经到达某个阶梯，稍微降一点不影响提成比例的时候，还会比较好谈的。不过，他们还有定期考核，如果他业绩没完成，就算你的折扣不影响他的提成比例，也肯定不太愿意给你降，因为他要被降级的。另外，不同级别的中介，折扣权限不一样，你折扣要的低了，未必被批准。再细就不说了，免得中介找麻烦。
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% {' s+ B2 x/ a' i0 Z3 [# m( a2. 中介费付法，中介公司都要求打首付的时候一次性付清，但其实这是不合理的，你事情还没办完就要我钱付清，目前没有哪个行业是这么来的。我有认识的人，因为一次性付清了，之后中介就拖三拖四，一直不去办，因为他反正提成都拿到了。而且还有见过，贷款办理到一半，中介辞职了，结果没人接手了，晕吧。所以我当时的原则是首付付一半，三证办完付剩下一半，不同意就不签，我宁可错过房子，也不想遇到烂摊子。对中介来说，其实他们也能接受的，毕竟你买房，他们随时可以找到你，你跑不了。中介费一次性付清，我是不建议的，无论这个中介多靠谱。估计中介看到了要喷我，因为一次性付清和分开，影响他们业绩和提成了。5 [2 X7 D- C$ A7 ~3 W& \& e
3. 关于跳单，我个人其实觉得除非抛开中介直接跟房东操作，其他的都不叫跳单，因为跳单无非是要么同一个房子在两个中介那里购买条件不一样，要么中介费别家更低。如果购买条件不一样，本身就不是同一个商品，只不过是同一个交易标的物罢了。而如果是中介费一家更低，选择低的，也是正常市场行为，既然别家中介服务只要这么个价格，高的价格可以选择降下来成交。但的中介不这么认为，真跳单了，他们会骚扰你，所以我建议不要跳单。
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4. 房产抵押评估，中介都会给你介绍合作公司，还会给你打折，不过其实你自己找评估公司，价格比中介推荐给你的来的低。而且抵押评估报告，是银行要，只要这个公司有评估资质就可以了。
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5. 按揭申请银行，一般中介都重点合作几个，你没特殊要求他们就往那几个办理，里面的原因就不说了，有利有弊。现在银行一般不给组合贷款打折，不过你自己找个银行，能打折，然后指定中介签那里，也是可以的。9折也能省下点钱的。
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恩和

等续集～～

lingling4444

这帖子刚从天津妈网上看完% W3 l/ V$ o- i" L. p# W2 }
这里就有了。。。

多莉

lingling4444 发表于 2013-12-6 09:45
! g5 H/ w; n  k* r) u, [& v& G# x' z这帖子刚从天津妈网上看完: \& a1 n- n$ v" B
这里就有了。。。

9 t4 F, C( _* b' \3 a0 N( r我是在其他地方看到的嫩，发上来给大家看看，经验还是值得大家学习的

499864965

总结的不错

球球~

分析真好啊~

全妈

买二手房太多的事，真是一句两句说不完，反正是不省心

gaojiabaobao

分析的真透彻，买二手的值得看，

辉姑娘

正考虑换房呢，信息太有用了，谢谢分享

月爱月

谢谢楼主分享

水晶糖

很用心的妈妈，经验很有用哦，我最近也是通过中介买了一套二手的新房子。

鑫鑫妈咪66

还有很多说是银行让交的钱或者什么的都是中介自己要的进入他们自己的腰包。
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