买房子从开始到房子到手都不能放松，买房的经验希望对大家有帮助 - 有房有车

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多莉

初一

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本帖最后由多莉于 2013-12-6 10:27 编辑

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   因为种种原因，我陪着亲朋好友着实看了很多房子，大多都是二手房，虽然现在济南的二手房的价格真的很高，但是买的人还是很多的，毕竟居住方便，买菜什么的，去超市什么的，哪怕是附近的医院都很方便，最重要的是交通方便，去哪儿都合适，不过我的建议是选那些房龄不是那么高的二手房，毕竟一些老房子，在开放式小区里各种吵，而且邻居也很让人不满意。
   转个买房的经验给大家看看，基本上大家都会碰到的情况，可以对号入座学习下。 ! \  G$ }6 o& L' n+ o
一、关于中介1 {3 d0 P: {* p
1. 中介总体上素质真的不咋滴，但里面也有一些还行的，建议认准一两个靠谱点的中介，其他人就不用看了，跟着不靠谱的中介看，只会浪费自己的时间，而且还会影响自己的判断力。至于什么样的中介不靠谱，我个人觉得，完全无视你的需求，你强调的条件说了都跟没说一样，捡着个房源就忽悠你出来看的；把很多房东的条件放到后面说的，这些都不靠谱。至于撒谎，忽悠，这个就算了，每个中介都会撒谎和忽悠，这是人家的销售技能之一，不好苛责到人品问题。
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2. 不要被中介吓到，他们看你觉得不错，就会逼单，会说快点定，马上要被人定掉了，或者已经有人联系房东要买了，之类。还是要问问自己，是否真的决定要了。我遇到过一套号称我不订的话，晚上就要被签掉了，结果一个月后其他中介又来推荐这套房子，而且房子还降价了。

3. 每个房子在中介嘴里都是：很适合你的房子，我见过最好的房子。。。注意擦亮自己的眼睛，学会屏蔽中介的话。% S5 e, K0 g$ Y" C  V: h: u; R3 s

4. 对中介的态度，你看多了，估计谁都要发飙，不过我建议保持基本素质，因为他们其实也不容易。8-10月，天气很热，在多次中午太阳暴晒情况下被忽悠看不靠谱的房子后，我对中介的态度很差。后来我发现，其实中介也不容易，所以，处于礼貌和个人素质，建议你在被骚扰的想骂人的时候，冷静下。说谢谢，最后那些中介对你的服务态度也都会好一些。' D) ~* q* c  B3 Q
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多莉

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本帖最后由多莉于 2013-12-6 10:28 编辑

二、关于房源# C+ A8 C, n8 j" z8 [/ J! U/ x( I
1. 网上的价格基本都是中介忽悠人的，普遍比真实单价低20%左右，主要是中介挂低价引你打电话上钩好推荐其他房子。- _! q* h* a6 t& ~% A7 o1 h( f
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2. 网上经常有很合适的房子，价格也许也靠谱，但电话去，会说卖掉了，一来是引你上钩，因为价格偏低的你也知道不对，所以干脆给你个靠谱的，二来是中介都有每天搜寻多少新房源的任务，但不可能每个人每天都找到那么多新房源，因此他们会瞎编。

3. 的几家大型中介，房源都是互通的，不用太担心房源这家有，这家没有，最多是信息发现的快慢问题。所以不建议找很多家中介，找太多，最后只会被骚扰死，同一套房可以有十几个中介打电话推荐。建议找2家就够了，有个互相制约。有些中介有号称独家房源，或者独家协议，其实也没事，真在某个中介看中了，他们也有办法帮你做成。; c- S, u" |- ?, T, x4 {3 Z* n6 ?

4. 有时候会遇到去看房，结果房东不在，或者临时出去，于是中介忽悠你看该楼栋其他楼层然后告诉你户型一样的。这里有几个可能，一种是真的不在或临时出去，一种是中介每天都有看房考核指标，即每天要带几个客户看，并且有看房单，有时候他们完不成，就随便忽悠个人来看，然后签个单。还有一种是房子真有，但他们没法看，先带你看差不多的，然后让你签看房单，最后你真看中那个房子，他们也会纠缠你，说你跳单。所以，找个靠谱的中介。, C3 o7 M% p% ]; z

三、关于看房讲究
1. 没有百分百满意的房子，买房子真讲缘分，看到房子能让你内心说，好，就是他了，就买吧。有时候挑三拣四，最后什么都看不中，而且搞得中介觉得你不诚意。多实地看房还有个好处，你能知道各个小区价格高低的原因，对心理价位有更好的参考。
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2. 还是要实地去看，因为你光看地图，1KM在地图上鼠标一拖就到了，实际走走可能觉得很远，地图上看周边配套也许很好，但实际环境，路线可能并非那么好。如果你停留在网上看，无论你看了多久，都谈不上有看房经验。; M3 }# z" g9 u; V$ P

3. 一定做好记录，否则很容易在多个中介的电话下，你约了一套你看过的重新看。也对每个小区的价位有更好的统计和比对，当然，也是防止出现无意性的跳单。

4. 建议白天晚上都去看下，白天看房子质量，阳光能否晒到，看周边车流是否多，看小区环境是否好，晚上听小区是否安静，闲杂人是否多。
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5. 的房子，有个解决不了的问题，顶楼漏水，底楼回潮。后期装修或维修只能降低影响程度，但不可能解决。漏水大家都能感受到严重性，回潮可能不觉得怎么样。我见过一楼的，在回潮的时候，皮鞋都是长毛的。所以同一个楼，底楼和顶楼，可能单价比其他楼层低5%-10%，不要以为你捡到便宜了。, ]" C! r# _  C9 e0 t* E
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6. 控制好自己的预算，首付多少，多少还贷能力，不要超。你报中介100W，中介经常带你去看120W，当你能接受120W的时候，他们带你去看140W，因为单价越高，能看的房子越多，当然，中介费也越高。5 N0 K$ \. I; s3 H! ]+ b& v: U. v
7. 买二手房的，大部分会关注学区，中介经常会说，喏，学校就在门口，或者，喏就在马路对面，当然是读这个学校啦。其实学区房设置经常是就算隔墙，也未必能读，而且还讲究一阶二阶之类的，所以不要光听中介说，自己打电话问问学校，这个小区招不招。另外，尽量选择学区房里不是直接靠近学校的，毕竟学校很吵。

8. 个人觉得靠大马路的不是很好，公交车声音很响，而且还有各种提示音，空气质量也很差，都是尾气味。所以中介带你去看靠马路的房子，那个房子无论有没有人住，无论房间里是冷是热，基本都关着窗。因为一开窗，也许你就不考虑了。所以靠马路的，单价也相对低一些，但这个低的不会很多，也不是必然关系，因为也看房子本身装修情况。
9. 看房子，最重要看房子整体质量，户型正气就不讲了，要看看是否有裂缝，地面是否积水，有装修的关注下角落，是否有渗水的迹象。因为这些不是你装修能解决的。风水学有一定的道理，不过不建议全信，毕竟堪舆学是古代的，现代的楼房不一定通行。
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10. 建议对买哪里做到越明确越好，最好的是你能精准到某个小区。当然，前期可以多几个地段看看，对地段和房价有直观感受，不建议一直能接受很多地段。我刚看房的时候，能接受整个西湖区的城西块，因此从黄龙看到了三墩，后来发现太累了，而且地域跨度大，很多小区没可比性，毕竟地段对房价影响最大。三墩、古墩路沿线、文家三姐妹、天目山这些地段都零碎的看了一些小区后，我综合我的要求，最终确定两个小区。从9月开始，我就只看这两个小区，对这些小区的性价比认知就更深，做判断也更有信心。中介推荐其他的也明确回绝，对双方都省事省力，中介再怎么忽悠另外的小区怎么怎么滴好，你要抗的牢。当然，如果这个小区常年没房源出来的，就不建议你吊死在一棵树上了，毕竟房价在涨。11. 二手房有户口问题，一定要事先问清楚，房子能不能落户，已有户口是否迁出。刚开始看房的时候一直以为买了房子，就能落户，后来才发现不是，也有房东要求户口不迁出。
12. 远距离的去看房，一定要让中介先到那里，你晚几分钟到，中介先去确认房东在家，房子能看给你打电话，不是耍大牌，而是避免被放鸽子或被忽悠。因为不是所有房东都每时每刻没事做，坐着等你们去看房。而中介一般都看周边的楼盘，他们小毛驴一骑来回很快，你可是要长途跋涉赶过去，被放鸽子就不好玩了。而且还有些中介自己都没去看过房子，光看看房源信息就抓起电话喊你出来，真等到他们自己去看了，也许发现压根不适合你，如果他们有良心，他们也许就不会忽悠你出来看了。当然，短距离看房，处于尊重和守时，尽量相同时间并且守时。2 @: m. M5 Z6 L1 P
13. 很多人都说要明厨，明卫，我之前也是这么要求，后来我发现其实不一定要明卫。我现在租的房子，就是明卫，可是卫生间的窗，一定不是用来看风景的，不然以这种楼密密的造法，你也成了窗外人的风景。所以，卫生间的窗，一定是磨砂的或者带百叶，卫生间的窗，主要是用来透光，偶尔用来散气的，也不会经常开。只要你能把卫生间做到透光，白天上厕所不至于要开灯，其实就满足要求了。透光，可以通过门嵌磨砂玻璃实现（前提是门外正常亮光），透气，可以通过管道吊顶的装修来弥补。当然，能明卫自然好。
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四、关于签约# G# m$ n! k- x  e( Y7 K% l4 Q# D
1. 中介费是可以打折的，一定要事先约定好中介费的折扣，等到签意向书，就谈不下来了。很多网友说能打5折，我没这个能力，我觉得8折左右也差不多了。中介费打折不是必然的，只是目前中介费收的偏高，而且竞争激烈，所以中介会打折。打多少没个标准，看你是否厉害，也看你运气是否好。因为中介是阶梯提成制，他们肯定不喜欢你打折，但如果他已经到达某个阶梯，稍微降一点不影响提成比例的时候，还会比较好谈的。不过，他们还有定期考核，如果他业绩没完成，就算你的折扣不影响他的提成比例，也肯定不太愿意给你降，因为他要被降级的。另外，不同级别的中介，折扣权限不一样，你折扣要的低了，未必被批准。再细就不说了，免得中介找麻烦。& L# Y# Y6 [8 @+ `

2. 中介费付法，中介公司都要求打首付的时候一次性付清，但其实这是不合理的，你事情还没办完就要我钱付清，目前没有哪个行业是这么来的。我有认识的人，因为一次性付清了，之后中介就拖三拖四，一直不去办，因为他反正提成都拿到了。而且还有见过，贷款办理到一半，中介辞职了，结果没人接手了，晕吧。所以我当时的原则是首付付一半，三证办完付剩下一半，不同意就不签，我宁可错过房子，也不想遇到烂摊子。对中介来说，其实他们也能接受的，毕竟你买房，他们随时可以找到你，你跑不了。中介费一次性付清，我是不建议的，无论这个中介多靠谱。估计中介看到了要喷我，因为一次性付清和分开，影响他们业绩和提成了。" E. B' k: ]/ L9 i' \! d+ l
3. 关于跳单，我个人其实觉得除非抛开中介直接跟房东操作，其他的都不叫跳单，因为跳单无非是要么同一个房子在两个中介那里购买条件不一样，要么中介费别家更低。如果购买条件不一样，本身就不是同一个商品，只不过是同一个交易标的物罢了。而如果是中介费一家更低，选择低的，也是正常市场行为，既然别家中介服务只要这么个价格，高的价格可以选择降下来成交。但的中介不这么认为，真跳单了，他们会骚扰你，所以我建议不要跳单。
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4. 房产抵押评估，中介都会给你介绍合作公司，还会给你打折，不过其实你自己找评估公司，价格比中介推荐给你的来的低。而且抵押评估报告，是银行要，只要这个公司有评估资质就可以了。6 K) P4 c) m. ?% I. D1 {; z* O0 |
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5. 按揭申请银行，一般中介都重点合作几个，你没特殊要求他们就往那几个办理，里面的原因就不说了，有利有弊。现在银行一般不给组合贷款打折，不过你自己找个银行，能打折，然后指定中介签那里，也是可以的。9折也能省下点钱的。
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