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一、最佳收房流程% q3 m5 a. l/ b! ^+ I. s
1、核验业主材料8 w4 u6 E8 l1 H
2、业主领取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收备案表》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,必须为原件而不是复印件。& R8 n1 |3 D0 p' T, X1 h& _- C
3、业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》' U# G6 C+ T6 M6 P0 Z! O
4、业主做综合验收
3 O+ j8 m, a! N, p 5、业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案
. T1 @9 L, W0 }2 I 6、开发商与业主协商并达成书面协议8 r8 c7 f6 W& [8 K& X, r
7、根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议$ a! |9 X, o* b
8、业主签署《入住交接单》5 {, l% W! _0 z9 @) [
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二、收房注意事项) H, p W1 ^; r: P8 Q: {8 ^
１、收房中经常出现收房流程严重不合理 ' H) F& Y7 o3 B4 q
开发商总是要求业主先补齐房款（如果面积涨水）、缴纳公共维修基金（房屋总额的2%）和契税（房屋总额的1.5%）、缴纳一年的物业管理费和产权代办费等费用，然后方可以办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋，如果房屋有问题交物业慢慢维修。 / G4 H) j- U& o) S8 P; Q. [9 A a
在业主支付了全部房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。
5 E7 `/ ?' f3 s- P" P G _ 无论是依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。
+ W: {) D8 K8 X" Q% ~6 q 在交付以前，业主有权先验收房屋，发现有质量问题，开发商应限期维修，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。/ B. I" R" x4 V
２、收房不应以缴纳各项不应缴纳的费用为前提 ' D8 J) u3 ~% n9 W0 {. A7 z: K8 X
收 房以缴纳各项不应缴纳的费用（公共维修基金和契税、产权代办费等费用）为前提，开发商单方为业主收房设置了义务。而依据法律规定契税、公共维修基金业主必 须在办理产权证书时向税务部门和小区办缴纳，至于产权代办费，业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。因此，开发商无权在入 住时向业主收取契税、公共维修基金和产权代办费等超出法律规定之外的费用，否则业主有权拒绝交纳，开发商以此为由拒绝向业主交付房屋的，由此引发的延期交 房等法律责任应由开发商承担。
" O/ e: Q+ X- Q2 h4 ^1 R% t 其他问题有：面积误差问题；装修标准不符合合同的约定或开发商承诺的；小区公共配套和共用设施不健全。
! t* h3 I* l9 T３、购房签约时细化条款
& m! c4 v# t6 {7 Z+ t 在此，律师提醒购房人，由于房地产开发环节的复杂性，项目延期交房极为普遍，因此签订购房合同时，关于此方面的条款如入住时间、违约处罚等务求详尽、严谨。 8 M8 c7 z. S5 x. W+ u! B3 f
商品房合同面积与实测面积存在误差，买的没有卖的精，这一直是个焦点问题。购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样 的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。签订合同时应明确约定公摊的具体项目。合同约定面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。（如规定：合同中未 约定处理方式的，面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。）
1 h* ~6 o8 V% f6 D- N４、收房时必须仔细查看的文件
6 ^+ ]& Q z: n3 z9 G7 h. R7 k) ? 律师告诉记者，在正常交房过程中，业主应该查看以下文件： 7 `4 S! j0 s8 k. x" ]6 V1 \
第一是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制要求的。 . @! r9 X4 H; ^0 b
第二是我们常说的"两书"---"质量保证书"和"使用说明书"，这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。
0 r. X# C+ q% Y 第三是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。; A4 Z% R7 B G! ]; X' x+ l
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发表于 2013-1-30 10:46
发表于 2013-1-30 11:30
