老棒子聊房子

刚刚过去的七月份，济南土地出让全是最底价成交，折合到楼面均价为852元。
! [8 F( q) s$ f( d( @( U1 h- y高层的建筑成本在1200元左右
( L. v5 e3 k% B8 M- @再加上每平米400元的税费吧（应该不可能这么高，达到地价一半了）
6 \( N% T: _2 j5 K# w6 ]2 N5 _房子成本价在2400元左右
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兴海

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6 p& k  [; y- I% w中国的很多事情往往是屁股决定脑袋，利益不一样，观点会有很大的差别。

aini宝宝

maidou0616 发表于 2014-8-14 15:00 1 r! z  L# P9 w0 E- W. r
我说的一万是所有成本，帝景是什么位置？他的土地成本楼面价就要五千多，你是外行我不跟你计较，高层住宅 ...

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看你说的确实是内行人，但你说的这个小工300起未免不太符合现实，300应该不是起价吧，应该算是小工中的高工资了

guaiguaichan

maidou0616 发表于 2014-8-13 19:43
6 G6 M1 Q* \9 }/ y4 L, ]不要误导大众了好吧，现在哪个开发商利润能控制在15％左右就算不错了，西客站卖6000的房子都差不多要赔钱了 ...

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顶你，本不想说话，后来想想还是说句公道话吧，偶是做成本的，也不想去争辩什么，希望大家不要被误导吧

tehzn

框架结构和砖混结构都分不清还谈成本  a& L- D6 ]* M9 i

老棒子聊房子

清水蓝天 发表于 2014-8-14 19:37
0 d7 O2 R/ n  M+ U; h$ j楼主明显是挨批的。

) D0 J. O1 ^0 {* R& Y* h
呵呵，脸红了没有

老棒子聊房子

土地市场的不景气更是造成了房企拿地成本的下降，据观察，开年以来，济南市大部分土地都以底价成交，7月的地块更是全部底价成交，这也直接造成了新拍地块楼面地价(即单位建筑面积平均分摊的土地价格)的减少。据统计，7月济南市成交地块楼面地价为852元/平米，同比降低了近百元。这样的情况同样出现在青岛，据统计，青岛市7月成交地块楼面地价仅有537元/平米，每平米同比降低了近200元。- Z& D5 F& Y+ J) y6 i% N' k: @- X
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    从住宅用地方面来看，7月济青住宅用地无论是推出量还是成交量也都有所下降，去年7月济南市共推出住宅用地12宗，全部成交，楼面地价达到1200元/平米。但是今年7月，仅推出6宗，成交5宗，楼面地价也降到了897元/平米。自2012年以来，济南市住宅用地楼面地价多维持在1000元/平米以上，低于1000元/平米的楼面地价也说明房企对接下来的楼市信心不足，并不想花费太多的费用拿地。& D$ _. F6 c* w# o/ y! V
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    同时，7月青岛住宅用地也量价齐降，仅推出3宗土地，成交2宗，楼面地价为2091元/平米，虽然去年7月也仅推出了5宗，成交3宗，但楼面地价却有3742元/平米，比今年高了近一倍。
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老棒子聊房子

呵呵，一群业内人士嚎叫着扑了过来, ~. g' ]! s7 F
房地产是个光明正大的行业，咱们能不能不给这个行业抹黑。) i: [! ~7 j! t; {$ m
咱们完全可以理直气壮地拿出数据，拿出理论，交流探讨啊。
% ^, Z% X0 G( q3 o5 b" m% V也许，结果**明是你说得对呢

老棒子聊房子

小啰啰12 发表于 2014-8-14 17:24
7 ]/ h5 j0 l( Y1 x回复 maidou0616 的帖子$ g) ?0 L) N# s  O" D
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没记错恒大帝景当年地价每亩不超过800万，是底价成交，当时周边最高已经2000万一 ...

% ^$ F$ B# F5 E. i! c: U你还要点碧莲不？
* W/ ]- a: e8 B( M: [, t& |# }我如果和兴海是一个人，我不得好死。如果不是，你不得好死？敢重复一遍不？

清水蓝天

楼主明显是挨批的。

小啰啰12

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2 q; I6 L5 u/ e0 f% ^# s, n. I  v' ^5 U0 R0 W' ]+ h2 r3 z: c
没记错恒大帝景当年地价每亩不超过800万，是底价成交，当时周边最高已经2000万一亩了，绝不是兴海说的什么高价。一个兴海一个老棒子很多网友都说他们是一个人，这个论坛里思想那么愤青的就这俩ID，一个ID发帖没人支持另一个ID必然出现帮腔。刚来论坛时看到老棒子说历下二环以东都是农村，人家一万多一平的房子不如他槐荫几千块的，当时就觉得这人不但心术不正虚荣心还很强，后来又看到什么学区房无用论上差学校才更有机会成才，现在又开始编房价了。他所谓的地价市区内找不到，他所谓的成本也是拿几年前砖混结构和现在的高层比，这人整天在网上宣扬自己的偏激理论寻找存在感，现实中的他得多无聊和没人搭理

/wxpaopao

都是业内人士啊

maidou0616

真不知他发这个帖子的目的是什么？这么不负责任，混淆是非。十年前老百姓说房子卖2000多就赚钱，十年后还这么说，你十年前理发还能找到2元的，现在10元的都很少了吧。

maidou0616

回复 兴海 的帖子
" V6 D% f0 `. n# u2 ?7 V! }' i( c' w4 l0 V' u5 {8 J5 j
3 ^4 S7 ]2 j& W" z* B
不知道你这15%是怎么算出来的，建安成本还能超过10000块/平方米？税费还能过1万块/平方米？财务管理费用 ...

$ W$ h' t/ Q0 K
你怎么知道他建安成本超不过10000？济南没有好房子并不代表北京没有好房子，你见过精装8000的房子吗？这是成本，不是卖价。

bresse

真是棒子，800多的楼面是哪里？前些天绿地刚拍的2014-G030的居住用地位于唐冶西路以东、横四路以南，土地面积为185750 .9平方米，成交价格为6.4085亿元，根据容积率计算，该地块地上楼面地价约1437元/平米。这都到绕城高速以外了

maidou0616

帝景的位置那个价格算高吗？12年历山名郡都卖到近2万了，你可以搜一下当时的新闻。他拿地时绝对是低潮期，按规划的容积率，他卖11000就能赚钱。

兴海

回复 maidou0616 的帖子# G9 E' L( V$ v& l0 q

& F& z: K) Y- ?0 k6 b我是外行，但没说过“高层住宅卖2400就不赔本”。; I) Y' o) V6 s8 F$ \, N8 h
人工费是在建安成本里的，这几年人工费大幅度上涨，但钢材、水泥的价格也是大幅度的缩水。& o1 j5 {: C+ F9 h
不同地段的楼盘除了土地成本不一样，其它的如：建安成本、税、行政收费、相关配套费、财务管理成本、营\销成本几乎没有大的差别，但房价能差一到两倍。
# M2 T+ P! Z# T3 i+ F近几年也有极少数开发商破产，原因很多：如将房屋预售费挪为他用（象臭名昭著的三联彩石山庄）；也有本身资本实力较弱想空手套白狼，最后资金链断裂；也有本身项目手续不全，拿不到预售许可**，最后熬不下去的。

maidou0616

我没说帝景是15，那个楼盘是卖给有钱人的，他利润高也理所当然，但是济南的楼盘大多还是卖给老百姓的吧？

maidou0616

近几年西客站成交的土地，哪一块楼面价不超过两千？高的要三千多。长清的土地还要1000多呢！你拿一块700的土地在这说事，既然那么相信百度就百度一下，12年上半年济南出让土地的楼面均价都要近2000了。

兴海

回复 maidou0616 的帖子0 p1 Q6 E' t6 z. s; ?
: }6 a+ f' m+ E) D% Y
15%是怎么算出来的，我问的是北京那个地王。5 w4 U! ^; C$ D; A5 R
恒大帝景地块印象中是在2011年拿的地，楼板价也创了当时的新高，并不是什么“拿地时在低潮期”。
% t* ]: b* ]' D  g5 I, h  v按你说的恒大帝景所有成本是1万，它卖18000块，怎么算利润也不是15%。