老棒子聊房子

刚刚过去的七月份，济南土地出让全是最底价成交，折合到楼面均价为852元。  B! m) q! i# D9 u8 A3 B% z
高层的建筑成本在1200元左右
: u) m& t; w1 D3 M+ C! M$ |再加上每平米400元的税费吧（应该不可能这么高，达到地价一半了）' E( e+ K$ U3 S! m! ^
房子成本价在2400元左右6 N5 l2 d- B9 g

兴海

回复 aini宝宝 的帖子# m! e) P; c' F+ z0 P" M( d' y# t
$ }1 o6 d" e. A2 O/ N0 e4 B
中国的很多事情往往是屁股决定脑袋，利益不一样，观点会有很大的差别。

aini宝宝

maidou0616 发表于 2014-8-14 15:00 . q) z, E5 g2 ~5 m* v/ w# |
我说的一万是所有成本，帝景是什么位置？他的土地成本楼面价就要五千多，你是外行我不跟你计较，高层住宅 ...

, @' C3 b6 s9 [7 C  b; b
看你说的确实是内行人，但你说的这个小工300起未免不太符合现实，300应该不是起价吧，应该算是小工中的高工资了

guaiguaichan

maidou0616 发表于 2014-8-13 19:43
; f3 p% l5 L+ c9 g; i( ^不要误导大众了好吧，现在哪个开发商利润能控制在15％左右就算不错了，西客站卖6000的房子都差不多要赔钱了 ...

0 V; c2 [" O% o0 s# t" g6 T
顶你，本不想说话，后来想想还是说句公道话吧，偶是做成本的，也不想去争辩什么，希望大家不要被误导吧

tehzn

框架结构和砖混结构都分不清还谈成本! @1 k& m0 \# J( W

老棒子聊房子

清水蓝天 发表于 2014-8-14 19:37 ) C% M; y- t# ^2 k, V' F6 ^. k
楼主明显是挨批的。

, k4 v' x  Q/ b# i- A' E
呵呵，脸红了没有

老棒子聊房子

土地市场的不景气更是造成了房企拿地成本的下降，据观察，开年以来，济南市大部分土地都以底价成交，7月的地块更是全部底价成交，这也直接造成了新拍地块楼面地价(即单位建筑面积平均分摊的土地价格)的减少。据统计，7月济南市成交地块楼面地价为852元/平米，同比降低了近百元。这样的情况同样出现在青岛，据统计，青岛市7月成交地块楼面地价仅有537元/平米，每平米同比降低了近200元。
7 A) P. r2 r; l0 V8 T( c6 Z0 E7 C# G/ U* r
    从住宅用地方面来看，7月济青住宅用地无论是推出量还是成交量也都有所下降，去年7月济南市共推出住宅用地12宗，全部成交，楼面地价达到1200元/平米。但是今年7月，仅推出6宗，成交5宗，楼面地价也降到了897元/平米。自2012年以来，济南市住宅用地楼面地价多维持在1000元/平米以上，低于1000元/平米的楼面地价也说明房企对接下来的楼市信心不足，并不想花费太多的费用拿地。8 h- t6 H( G- m$ s. {

6 x& K7 B! c$ |) _! X    同时，7月青岛住宅用地也量价齐降，仅推出3宗土地，成交2宗，楼面地价为2091元/平米，虽然去年7月也仅推出了5宗，成交3宗，但楼面地价却有3742元/平米，比今年高了近一倍。) D" f' [- }0 p$ P; U: m- V- R4 y
: q5 K( a& {: v; w

老棒子聊房子

呵呵，一群业内人士嚎叫着扑了过来% p  U5 c0 R! E# ?1 \/ N4 ]
房地产是个光明正大的行业，咱们能不能不给这个行业抹黑。* I" b( k5 H' `
咱们完全可以理直气壮地拿出数据，拿出理论，交流探讨啊。% C% U% e- L, g" L2 p
也许，结果**明是你说得对呢

老棒子聊房子

小啰啰12 发表于 2014-8-14 17:24 : \% p8 B, v% i' Q3 k) @$ U8 f/ z3 Y: z' ?
回复 maidou0616 的帖子
1 Y7 V1 i% b9 q$ o) k8 w
! h5 i3 L4 J/ J没记错恒大帝景当年地价每亩不超过800万，是底价成交，当时周边最高已经2000万一 ...

9 Z9 L  ?1 [+ J: Q# u1 s你还要点碧莲不？0 f; J, g7 }* Q( H5 y9 ~! \) N
我如果和兴海是一个人，我不得好死。如果不是，你不得好死？敢重复一遍不？

清水蓝天

楼主明显是挨批的。

小啰啰12

回复 maidou0616 的帖子- g& x( _" F5 B7 e8 ^/ l
( `4 Y2 c. z. }( {- T; ^
没记错恒大帝景当年地价每亩不超过800万，是底价成交，当时周边最高已经2000万一亩了，绝不是兴海说的什么高价。一个兴海一个老棒子很多网友都说他们是一个人，这个论坛里思想那么愤青的就这俩ID，一个ID发帖没人支持另一个ID必然出现帮腔。刚来论坛时看到老棒子说历下二环以东都是农村，人家一万多一平的房子不如他槐荫几千块的，当时就觉得这人不但心术不正虚荣心还很强，后来又看到什么学区房无用论上差学校才更有机会成才，现在又开始编房价了。他所谓的地价市区内找不到，他所谓的成本也是拿几年前砖混结构和现在的高层比，这人整天在网上宣扬自己的偏激理论寻找存在感，现实中的他得多无聊和没人搭理

/wxpaopao

都是业内人士啊

maidou0616

真不知他发这个帖子的目的是什么？这么不负责任，混淆是非。十年前老百姓说房子卖2000多就赚钱，十年后还这么说，你十年前理发还能找到2元的，现在10元的都很少了吧。

maidou0616

回复 兴海 的帖子
) N5 s0 h6 R% {# n5 y8 K+ m$ t, t! n: b* O; v( m* H' S! y
$ b1 S/ A( N7 m/ q( a, e
不知道你这15%是怎么算出来的，建安成本还能超过10000块/平方米？税费还能过1万块/平方米？财务管理费用 ...

8 j# l3 I/ D( h- M
你怎么知道他建安成本超不过10000？济南没有好房子并不代表北京没有好房子，你见过精装8000的房子吗？这是成本，不是卖价。

bresse

真是棒子，800多的楼面是哪里？前些天绿地刚拍的2014-G030的居住用地位于唐冶西路以东、横四路以南，土地面积为185750 .9平方米，成交价格为6.4085亿元，根据容积率计算，该地块地上楼面地价约1437元/平米。这都到绕城高速以外了

maidou0616

帝景的位置那个价格算高吗？12年历山名郡都卖到近2万了，你可以搜一下当时的新闻。他拿地时绝对是低潮期，按规划的容积率，他卖11000就能赚钱。

兴海

回复 maidou0616 的帖子
6 w' }0 b$ F; n7 z. B/ q
7 \1 I# B% h4 q我是外行，但没说过“高层住宅卖2400就不赔本”。; }  T0 P+ \+ g! Z
人工费是在建安成本里的，这几年人工费大幅度上涨，但钢材、水泥的价格也是大幅度的缩水。& j3 }& i. ]* E1 v+ x3 p* ^5 ~
不同地段的楼盘除了土地成本不一样，其它的如：建安成本、税、行政收费、相关配套费、财务管理成本、营\销成本几乎没有大的差别，但房价能差一到两倍。; U  d' i8 I  J  b- r* D! C7 F
近几年也有极少数开发商破产，原因很多：如将房屋预售费挪为他用（象臭名昭著的三联彩石山庄）；也有本身资本实力较弱想空手套白狼，最后资金链断裂；也有本身项目手续不全，拿不到预售许可**，最后熬不下去的。

maidou0616

我没说帝景是15，那个楼盘是卖给有钱人的，他利润高也理所当然，但是济南的楼盘大多还是卖给老百姓的吧？

maidou0616

近几年西客站成交的土地，哪一块楼面价不超过两千？高的要三千多。长清的土地还要1000多呢！你拿一块700的土地在这说事，既然那么相信百度就百度一下，12年上半年济南出让土地的楼面均价都要近2000了。

兴海

回复 maidou0616 的帖子7 \* Y! \! `0 P" Q

+ \& j  F6 m( Y4 P: L/ k2 T15%是怎么算出来的，我问的是北京那个地王。
: o+ [' O* y/ l2 E8 c4 A/ P  w8 V+ R恒大帝景地块印象中是在2011年拿的地，楼板价也创了当时的新高，并不是什么“拿地时在低潮期”。
  d* m* v% v" P' N# `+ P按你说的恒大帝景所有成本是1万，它卖18000块，怎么算利润也不是15%。